税理士試験 5科目一発合格を目指す!

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貸家建付地、貸家建付借地権の評価 

 

 前回の続きです。
自用地(じようち)とは?
 自分で使用するための土地、ということです。
つまり、
  • 使用(収益)権・・・自分
  • 所有権・・・・・・・自分
ということです。

この場合はもちろん、原則どおり宅地の評価をするだけで
減額はありません。

宅地の評価は、その宅地の所在地ごとに
路線価方式か倍率方式かが決められているので、
それぞれの方法に基づいて計算します。

  • 路線価方式・・・主に市街地
  • 宅地の評価額 = 路線価 × 地積

  • 倍率方式・・・・それ以外
  • 宅地の評価額 = 固定資産税評価額 × 倍率

借地権の評価

借地権を設定すると、土地の使用権が借地権者に移りますから、
土地の所有者はその土地を持っているだけに過ぎず、
自由に使うことができなくなります。

よって、土地の所有権を評価するときは
自用地の価額から借地権の価額分だけ控除します。

土地の所有権の評価額 = 自用地の価額 ×(1-借地権割合)
 ※ 借地権割合は土地ごとにあらかじめ決められています。

一方、借地権者の側から見ると、その借地権の評価額は

借地権の評価額 = 自用地の価額 × 借地権割合

となります。

貸家建付地(かしやたてつけち)とは?
 貸家が建て付けられている土地、ということです。
貸家というくらいですから、その建物は建てた人の所有物です。
そして、他人に貸している部分は自分(所有者)が自由に使えないので
評価するときに減額します。

 つまり、

貸家の評価額=自用家屋の評価額×(1-借家権割合)

ということです。

 家を建てる権利がある人は
借地権を持っている人に限ります。
借地権はいわば建物にくっついていると考えられます。

借地権(実際には土地)の上に建物が建っており、
その建物が他人に貸し出されているということは、
借地権のうち、その建物が貸し付けられている部分だけ
評価額を下げるのが合理的です。

 よって、

貸家建付地の評価額=自用地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合)

ということです。

 補足します。
使用権と所有権の両方を持っているときに限り
「その土地が完全に俺のもんだぜ」
というわけです。
俺の土地に何をしようが俺様の勝手だぜぃ
という状態ですね。

Aさんが借地権を持っている土地に
建てられる建物は必ずAさんのものということになります。
その土地にBさんが建物を建てることはないのです。

よって、建物が建っている土地は
まず建物が誰のものか(誰が住んでいるかではない!)を把握します。
そうすれば、自動的に
その建物の所有者がその土地の借地権を持っている人である
ということになります。
その人がその土地の所有権まで持っていれば
 よって、宅地を評価するときは

  • まず、使用権が全て自分のものである場合の評価額を出す
  • 他人に使わせているときはその分を減額する
というように2段階に分けて考えればよいのですね。

貸家建付借地権(かしやたてつけしゃくちけん)とは?
 貸家が建て付けられている借地権、ということです。
借地権という言葉が表に出ているのですから、 土地の所有者と使用者(借地権者)が異なる場合の話です。 つまり、
  • 使用(収益)権・・・借地権者
  • 所有権・・・・・・・土地の所有者
ということです。
 これまでと同じく、他人に貸している部分は自分(所有者)が自由に使えないので
評価するときに減額します。

 よって、その借地権の評価額は、

貸家建付借地権の評価額=借地権の評価額×(1-借家権割合)
        =自用地の評価額×借地権割合×(1-借家権割合)

ということです。

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