税理士試験 5科目一発合格を目指す!

 他業界で働きながら5科目合格を目指して受験勉強再開中。平成30年(第68回)の試験で一気に官報合格します。

宅地がぐちゃぐちゃ 

 

 相変わらず宅地の評価の知識が散らかっています。
特に、借地権が絡むとよく間違えます。
しかも、間違え方が悪い。

都度ランダムな原因によって起きているので、
やむを得ず、一度整理してみます。

 整理が付いている方の厳しいツッコミを歓迎します。
ぜひご指導ご鞭撻のほどを。

あんまりここに時間かけたくなかったんだけどなぁ

1 宅地の評価をする場合

(1)まずすべきこと

 いきなり解き始めるのではなく、
後に続く問題文も読んで、
その宅地に上物(※)があるかどうかを見ます。
それによって、評価の仕方が変わりますので。

※ 「うわもの」と読みます。建物や構築物の総称です。

(2)基本的な考え方

 被相続人の財産が宅地そのものであるにしろ、
借地権部分だけであるにしろ、
まずその宅地全体の評価額(※)を出します。

※ 通達の文言でいう
「自用のものであるとした場合の価額」のことです。

 次にそこに貸し付け用の建物があれば
その借家権割合(30%)だけ
宅地の使用権部分(借地権部分)を減額します。

 つまり、建物を他人に貸している場合は、
建物だけを貸しているのではなく、
その敷地部分も同時に貸している
と考えます。

こういう表現で習ったわけではありませんが、
私はそう考えたらすっきり整理できました。

宅地の
相続税評価額
(自用のものである
とした場合の)
その宅地又は借地権の価額
※1
× 自用部分割合
※2

※1 宅地なら宅地全体の評価額、
  借地権なら借地権全体の評価額(自用地価額×借地権割合)を指します

※2 自用部分割合は自己流の言葉です。
  建物を賃貸している場合の
  他人に貸している部分の割合を控除した割合をいいます。

  貸家建付地なら、自用地の価額に乗じる
  (1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
  のことです。

(3)自用のものであるとした場合の価額を求める ※1の部分

 まず、その宅地の自用地としての相続税評価額を求めます。
使用権と所有権の両方を持っていることになりますので
(その宅地を自分が自由に使える状態なので)

 路線価方式なら
自用地の相続税評価額=路線価×地積

 倍率方式なら
自用地の相続税評価額=固定資産税評価額×倍率

となります。

 次に、実際には、被相続人が宅地の
● 使用(収益)権
● 所有権
のどちらを持っているかに応じて
自用地の相続税評価額に一定の割合をかけて減額します。

  • 被相続人がその宅地の貸し主である場合
  •  その宅地のことを貸宅地といいます。
    所有権は自分、使用権は借り主にあります。

      宅地の使用権を借り主に譲渡したことになりますので、
    その使用権(借地権)部分だけ減額します。

     貸宅地の相続税評価額=自用地の相続税評価額×(1-借地権割合)

     なお、この宅地の上に建物を建てられるのは借地権者である借り主ですから、
    その建物の有無にかかわらず、
    被相続人の財産である貸宅地の評価額はこれ以上修正されません。
    (次の(4)は考慮しないことになります。)

  • 被相続人がその土地の借り主である場合
  •  宅地の使用権(借地権)を持っているだけですので、
    借地権の評価額を求めます。

     借地権の評価額は、
    宅地の(自用地としての)相続税評価額に
    借地権をかけるだけですから

    (自用のものとしての)借地権の相続税評価額
      =自用地の相続税評価額×借地権割合

    となります。

     なお、この宅地の上に貸付け用の建物を建てた場合は、
    その借地権のことを貸家建付借地権といいます。
    貸付状態に応じて次の(4)を考慮します。

  • 被相続人がその土地を貸さない場合
  •  宅地の使用権(借地権)も所有権も両方とも持っていますので、
    宅地は自用地の相続税評価額そのものとなります。

     なお、この宅地の上に貸付け用の建物を建てた場合は、
    その宅地のことを貸家建付地といいます。
    貸付状態に応じて次の(4)を考慮します。

(4)自用部分の割合を求める ※2の部分

 次に、その宅地(または借地権)のうち
どれくらいを上物を通じて貸していることになっているか
を表す割合を求めます。

 当然、その土地の上に
● 上物(建物又は構築物)がない
● 上物(建物又は構築物)がある
かどうかにより区分して考えますが、

さらに、その上物(建物又は構築物)が
● 構築物であるか
  (借地借家法の適用がない)
● 建物であるか
  (借地借家法の適用がある)
により区分して計算します。

 どちらの場合も、その上物の所有者は
必ず宅地の使用権を持つ者(借地権者)と一致する
ところがポイントです。

  • 上物がない
  •  他人に貸し出す部分がないということですから、
    その土地(又は借地権)は自用のものということになります。

     よって、自用部分の割合は100%です。
    (つまり、何もかけないということ)

  • 上物がある
  •  その上物に借地借家法の適用があるかどうかで場合分けします。

    • 上物が構築物の場合
    •  借地借家法の適用がない場合です。
      構築物の貸し主は比較的容易に契約を解除できますから
      他人に貸しているからといって
      その土地を減額する必要はないと考えます。

       よって、自用部分の割合は100%です。
      (つまり、何もかけないということ)

    • 上物が建物である場合
    •  借地借家法の適用がある場合です。
      建物の貸し主は簡単に契約を解除することができないため
      その貸し主が自由に宅地を使えないことを反映させるため
      その宅地の評価額を減額します。

       その割合を借家権割合(常に30%)といいます。
       さらに、空室部分を考慮すべく、
      共用部分を除き、床面積に応じた賃貸割合を乗じます。
      この賃貸割合は借家権割合にのみ乗じられます。

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記事のカテゴリ: 相続税法

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